Vous pouvez obtenir une hypothèque et acheter une maison au Canada tout en étant titulaire d’un permis de travail ou en tant que résident temporaire. Cependant, comme vous ne disposez pas de la résidence permanente (RP) ni de la citoyenneté canadienne, vous devez respecter des lois fédérales spécifiques, des taxes provinciales et des critères de prêt bancaires plus stricts.
Le processus exige de répondre à des cadres juridiques et financiers précis pour obtenir avec succès une hypothèque en tant que résident temporaire.
1. L’obstacle juridique : L’interdiction d’achat aux étrangers
La Loi interdisant l’achat de biens immobiliers résidentiels par des non-Canadiens (l’interdiction d’achat aux étrangers) est en vigueur. Bien qu’elle interdise techniquement aux non-Canadiens d’acheter des biens immobiliers résidentiels, les titulaires d’un permis de travail sont explicitement exemptés s’ils répondent aux critères suivants :
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La règle des 183 jours : Vous devez avoir au moins 183 jours (environ 6 mois) de validité restante sur votre permis de travail à la date officielle d’achat.
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Limite d’une propriété : Vous ne pouvez pas acheter plus d’une propriété résidentielle en vertu de cette exemption.
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Remarque : Contrairement aux versions antérieures de l’interdiction, vous n’avez plus besoin de produire plusieurs années de déclarations de revenus canadiennes ou d’avoir un historique de travail préalable pour être exempté ; un permis valide avec plus de 183 jours de validité restante suffit.
2. L’obstacle financier : Obtenir l’approbation pour l’hypothèque
La plupart des grandes banques canadiennes (comme la TD, la Scotiabank et la RBC) proposent des programmes hypothécaires spécialisés pour les nouveaux arrivants / résidents temporaires. Comme les prêteurs considèrent les résidents temporaires comme présentant un risque légèrement plus élevé, leurs exigences sont plus strictes que celles applicables aux citoyens :
Exigences de mise de fonds
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Mise de fonds de 5 % (hypothèque assurée) : Si vous souhaitez verser le minimum requis (5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur le reste jusqu’à 1,5 million de dollars), vous devez être admissible à l’assurance contre les défauts de paiement hypothécaire auprès de fournisseurs comme la SCHL. Pour cela, vous devez généralement prouver que vous êtes employé à temps plein de manière stable au Canada.
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Mise de fonds de 20 % à 35 % (hypothèque conventionnelle) : Si vous avez un historique de crédit canadien limité ou un parcours d’emploi plus court, les banques vous approuveront souvent instantanément si vous pouvez verser une mise de fonds de 20 % à 35 % du prix d’achat.
Vérification du revenu et du crédit
Pour obtenir le prêt, la banque vous demandera :
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Une copie de votre permis de travail valide.
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Une lettre officielle d’emploi et des talons de paie récents prouvant que vous travaillez à temps plein au Canada (généralement depuis au moins 3 mois consécutifs).
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Historique de crédit alternatif : Si vous n’avez pas eu le temps d’établir un score de crédit canadien, les banques acceptent 12 mois de factures de services locaux, un historique de paiements de loyer ou une lettre de référence d’un établissement financier reconnu de votre pays d’origine.
3. Le piège des taxes provinciales : Les taxes sur la spéculation
Même si vous êtes légalement autorisé à acheter une maison en vertu de la loi fédérale, vous devez faire attention aux taxes sur la spéculation des non-résidents (TSNR) imposées par les provinces.
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Ontario et Colombie-Britannique : Ces provinces imposent des taxes massives sur les acheteurs non-RP/non-citoyens. Par exemple, l’Ontario applique une taxe de 25 % sur le prix d’achat pour les ressortissants étrangers.
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La bonne nouvelle : La plupart des provinces offrent un remboursement ou une exonération pour les titulaires de permis de travail. Par exemple, si vous habitez la propriété en tant que résidence principale et que vous conservez un permis de travail à temps plein valide pendant une période continue (ou si vous obtenez votre statut de RP dans un délai spécifique), vous pouvez souvent prétendre à une exonération ou obtenir le remboursement de cette taxe. Consultez toujours un avocat immobilier en Ontario ou en Colombie-Britannique avant de signer un accord.
Foire aux questions (FAQ)
Les étudiants internationaux peuvent-ils acheter une maison au Canada ?
Techniquement oui, mais les restrictions sont extrêmement sévères par rapport à celles qui s’appliquent aux titulaires d’un permis de travail. Les étudiants doivent avoir produit des déclarations de revenus au Canada pendant les 5 années précédant l’achat, avoir été physiquement présents au Canada pendant 244 jours chacune de ces 5 années, et le prix d’achat ne peut pas dépasser 500 000 $. Pour la plupart des étudiants, c’est pratiquement impossible jusqu’à ce qu’ils passent à un permis de travail post-diplôme.
Devrais-je attendre d’obtenir ma résidence permanente (RP) pour acheter ?
Si votre permis de travail expire bientôt ou si vous êtes dans les dernières étapes de votre demande de RP, il est généralement beaucoup plus facile d’attendre. Une fois que vous aurez le statut de RP, vous serez complètement exempté de l’interdiction d’achat aux étrangers, vous éviterez entièrement les taxes provinciales sur la spéculation des non-résidents, et les banques vous proposeront leurs produits hypothécaires standards aux taux les plus bas.
L’argent de la mise de fonds peut-il provenir de l’étranger ?
Oui. Les prêteurs vous permettront d’utiliser des fonds offerts ou transférés depuis votre pays d’origine, mais l’argent doit être déposé sur un compte bancaire canadien pendant une période déterminée (généralement 30 à 90 jours) avant la clôture, afin que les banques puissent vérifier qu’il respecte les réglementations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.
Résumé : Vos prochaines étapes
Si vous souhaitez acheter une maison avec un permis de travail, suivez cette liste de vérification :
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Vérifiez votre date d’expiration : Assurez-vous que votre permis de travail a plus de 183 jours de validité restante avant de commencer la recherche de maisons.
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Obtenez une préapprobation : Parlez à un courtier hypothécaire ou à une grande banque de leurs programmes spécifiques pour résidents temporaires « Nouveaux arrivants au Canada ».
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Engagez un avocat immobilier local : Avant de soumettre une offre sur une maison, faites-la examiner par un avocat pour vous assurer que vous n’aurez pas à subir une pénalité fiscale provinciale surprise de 25 % pour les acheteurs étrangers.