您可以在持有工作許可或作為臨時居民期間，在加拿大申請房貸並購買房產。 然而，由於您並非永久居民（PR）或加拿大公民，您必須遵守特定的聯邦法律、省級稅收規定以及更嚴格的銀行貸款標準。
該過程需要滿足特定的法律和財務框架，才能成功以臨時居民身份獲得房貸。
1. 法律障礙：聯邦外購禁令
加拿大的《禁止非加拿大人購買住宅物業法》（即外購禁令）正在生效中。 雖然該法律從技術上禁止非加拿大人購買住宅房地產，但符合以下條件的工作許可持有人明確享有豁免權：
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183天規則： 在正式購買日期，您的工作許可必須至少還有183天（約6個月）的有效期。
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限購一處： 根據此豁免條款，您不能購買超過一處住宅物業。
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注意： 與早期的禁令版本不同，您不再需要多年的加拿大報稅記錄或先前的工作經歷來獲得豁免——只需持有有效期超過183天的有效許可即可。
2. 財務障礙：獲得房貸批准
大多數主要加拿大銀行（如TD、Scotiabank、RBC）都設有專門的新移民/臨時居民房貸計劃。 由於貸款機構視臨時居民為風險稍高的群體，其要求比對公民的要求更嚴格：
首付要求
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5%首付（保險房貸）： 如果您希望支付最低首付（前50萬加元為5%，50萬至150萬加元的部分為10%），您必須通過加拿大住房 mortgage 和住房公司（CMHC）等機構獲得房貸違約保險。為此，您通常需要證明在加拿大擁有全職且穩定的就業。
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20%至35%首付（常規房貸）： 如果您在加拿大的信用歷史有限或工作軌跡較短，銀行通常會在您能支付購房價20%至35%首付的情況下立即批准您的貸款。
收入和信用驗證
為了獲得貸款，銀行將要求提供：
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有效工作許可的副本。
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官方就業證明信和近期的工資單，證明您已在加拿大全職工作（通常至少連續3個月）。
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替代信用歷史： 如果您沒有時間建立加拿大信用評分，銀行將接受12個月的當地公用事業賬單、租金支付記錄，或來自您所在國認可金融機構的推薦信。
3. 省級稅收陷阱：投機稅
儘管根據聯邦法律您有權購買房屋，但您必須注意省級的非居民投機稅（NRST）。
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安大略省和卑詩省： 這些省份對非永久居民/非公民買家徵收高額稅款。例如，安大略省向外國公民徵收購買價格25%的稅款。
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好消息： 大多數省份為工作許可持有人提供退稅或豁免。例如，如果您將該房屋作為主要居所居住，並在連續期間內保持有效全職工作許可（或在特定時間內獲得永久居民身份），您通常可以申請豁免或退還此稅款。在簽署協議前，務必諮詢安大略省/卑詩省的房地產律師。
常見問題（FAQs）
國際學生可以在加拿大購買房產嗎？
從技術上講可以，但與工作許可持有人相比，限制極為嚴格。學生必須在購買前的5年內在加拿大報稅，且在該5年中的每一年在加拿大實際居住滿244天，且購買價格不得超過50萬加元。 對於大多數學生來說，在他們過渡到畢業後工作許可之前，這幾乎是不可能的。
我是否應該等到獲得永久居民（PR）身份後再購買？
如果您的工作許可即將到期，或者您處於PR申請的最後階段，通常等待會更容易。一旦您獲得永久居民身份，您將完全豁免於外購禁令，完全免於省級非居民投機稅，並且銀行將向您提供標準的最低利率房貸產品。
首付資金可以來自海外嗎？
可以。貸款機構允許您使用來自您所在國的贈與或轉賬資金，但在關閉交易前，資金必須存入加拿大銀行帳戶一段時間（通常為30至90天），以便銀行核實其符合反洗錢法規。
總結：您的下一步
如果您想在持有工作許可期間購買房產，請按照以下清單進行：
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檢查到期日： 在開始看房之前，確保您的工作許可還有超過183天的有效期。
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獲得預批： 與房貸經紀人或主要銀行討論其針對「加拿大新移民」的臨時居民計劃。
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僱用當地房地產律師： 在提交房屋出價前，請律師進行審查，以確保您不會被意外徵收25%的省級外購稅罰款。