Wohnbaufinanzierung in Kanada mit Arbeitsgenehmigung / als temporärer Bewohner

Neue Ankömmlinge in Kanada
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Sie können eine Hypothek aufnehmen und ein Haus in Kanada kaufen, während Sie einen Arbeitsaufenthalt oder als temporärer Resident haben. Da Sie jedoch weder den Status der Dauerhaften Residenz (PR) noch die kanadische Staatsbürgerschaft besitzen, müssen Sie sich mit spezifischen Bundesgesetzen, Provinzsteuern und strengeren Kreditvergabekriterien der Banken auseinandersetzen.

Der Prozess erfordert die Erfüllung spezifischer rechtlicher und finanzieller Rahmenbedingungen, um erfolgreich eine Hypothek als temporärer Resident zu sichern.

1. Das rechtliche Hindernis: Das bundesweite Verbot für ausländische Käufer

Kanadas Gesetz zum Verbot des Erwerbs von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier (das Verbot für ausländische Käufer) ist in Kraft. Obwohl es Nicht-Kanadier technisch vom Kauf von Wohnimmobilien ausschließt, sind Inhaber von Arbeitsaufenthalten ausdrücklich ausgenommen, wenn sie die folgenden Kriterien erfüllen:

  • Die 183-Tage-Regel: Ihr Arbeitsaufenthalt muss zum offiziellen Kaufdatum noch mindestens 183 Tage (ca. 6 Monate) gültig sein.

  • Limit von einer Immobilie: Sie können unter dieser Ausnahme nicht mehr als eine Wohnimmobilie erwerben.

  • Hinweis: Im Gegensatz zu früheren Versionen des Verbots benötigen Sie nicht mehr mehrere Jahre kanadischer Steuererklärungen oder vorherige Berufserfahrung, um ausgenommen zu sein – lediglich ein gültiger Aufenthaltstitel mit mehr als 183 Tagen Restlaufzeit ist erforderlich.

2. Das finanzielle Hindernis: Die Genehmigung der Hypothek

Die meisten großen kanadischen Banken (wie TD, Scotiabank, RBC) haben spezielle Hypothekenprogramme für Neuankömmlinge / Temporäre Residenten. Da Kreditgeber temporäre Residenten als etwas höheres Risiko einstufen, sind ihre Anforderungen strenger als bei Bürgern:

Anforderungen an die Anzahlung

  • 5 % Anzahlung (Versicherte Hypothek): Wenn Sie das absolute Minimum einzahlen möchten (5 % auf die ersten 500.000 $, 10 % auf den Restbetrag bis zu 1,5 Mio. $), müssen Sie sich für eine Hypothekenstandardversicherung bei Anbietern wie der CMHC qualifizieren. Dafür müssen Sie in der Regel nachweisen, dass Sie in Kanada in Vollzeit fest angestellt sind.

  • 20 % bis 35 % Anzahlung (Konventionelle Hypothek): Wenn Sie nur eine begrenzte kanadische Kredithistorie oder eine kürzere Berufserfahrung haben, genehmigen Banken Ihnen die Hypothek oft sofort, wenn Sie 20 % bis 35 % des Kaufpreises als Anzahlung leisten können.

Einkommens- und Kreditprüfung

Um das Darlehen zu sichern, wird die Bank Folgendes verlangen:

  • Eine Kopie Ihres gültigen Arbeitsaufenthalts.

  • Ein offizielles Arbeitszeugnis und aktuelle Gehaltsabrechnungen, die beweisen, dass Sie in Kanada in Vollzeit gearbeitet haben (in der Regel mindestens 3 aufeinanderfolgende Monate).

  • Alternative Kredithistorie: Wenn Sie noch keine kanadische Kreditwürdigkeit aufgebaut haben, akzeptieren Banken 12 Monate lokale Rechnungen für Versorgungsleistungen, die Historie Ihrer Mietzahlungen oder ein Referenzschreiben einer anerkannten Finanzinstitution in Ihrem Heimatland.

3. Die Provinzsteuerfalle: Spekulationssteuern

Obwohl Sie nach Bundesrecht rechtlich berechtigt sind, ein Haus zu kaufen, müssen Sie auf die provinziellen Spekulationssteuern für Nicht-Residenten (NRST) achten.

  • Ontario & British Columbia: Diese Provinzen erheben hohe Steuern von Käufern ohne Dauerhaften Residentenstatus oder Staatsbürgerschaft. Ontario beispielsweise erhebt eine Steuer von 25 % auf den Kaufpreis für ausländische Staatsangehörige.

  • Die gute Nachricht: Die meisten Provinzen bieten Inhabern von Arbeitsaufenthalten eine Rückerstattung oder Befreiung an. Wenn Sie beispielsweise das Haus als Ihre Hauptwohnsitz nutzen und einen gültigen Vollzeit-Arbeitsaufenthalt für einen kontinuierlichen Zeitraum beibehalten (oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums den Status der Dauerhaften Residenz erhalten), können Sie oft eine Befreiung geltend machen oder diese Steuer erstattet bekommen. Lassen Sie sich vor Unterzeichnung einer Vereinbarung immer von einem Immobilienanwalt in Ontario/British Columbia beraten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Könen internationale Studierende ein Haus in Kanada kaufen?

Technisch gesehen ja, aber die Einschränkungen sind im Vergleich zu Inhabern von Arbeitsaufenthalten extrem streng. Studierende müssen in den 5 Jahren vor dem Kauf Steuern in Kanada eingereicht haben, in jedem dieser 5 Jahre physisch 244 Tage in Kanada anwesend gewesen sein, und der Kaufpreis darf 500.000 $ nicht überschreiten. Für die meisten Studierende ist dies praktisch unmöglich, bis sie auf einen Arbeitsaufenthalt nach dem Studium umsteigen.

Sollte ich warten, bis ich die Dauerhafte Residenz (PR) bekomme, um zu kaufen?

Wenn Ihr Arbeitsaufenthalt bald abläuft oder Sie sich in der Endphase Ihres PR-Antrags befinden, ist es in der Regel viel einfacher, abzuwarten. Sobald Sie den Status der Dauerhaften Residenz haben, sind Sie vollständig vom Verbot für ausländische Käufer befreit, Sie umgehen die provinziellen Spekulationssteuern für Nicht-Residenten entirely, und Banken bieten Ihnen ihre Standard-Hypothekenprodukte mit den niedrigsten Zinssätzen an.

Kann das Anzahlungsgeld aus dem Ausland kommen?

Ja. Kreditgeber erlauben Ihnen, geschenkte oder aus Ihrem Heimatland übertragene Mittel zu verwenden, aber das Geld muss für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 30 bis 90 Tage) vor dem Kaufabschluss auf einem kanadischen Bankkonto eingezahlt werden, damit die Banken überprüfen können, dass es die Geldwäschereivorschriften erfüllt.

Zusammenfassung: Ihre nächsten Schritte

Wenn Sie mit einem Arbeitsaufenthalt ein Haus kaufen möchten, gehen Sie mit dieser Checkliste vor:

  1. Prüfen Sie Ihr Ablaufdatum: Stellen Sie sicher, dass Ihr Arbeitsaufenthalt noch mehr als 183 Tage gültig ist, bevor Sie mit der Hausuche beginnen.

  2. Holen Sie sich eine Vorabfreigabe: Sprechen Sie mit einem Hypothekenmakler oder einer großen Bank über ihre spezifischen Programme für „Neuankömmlinge in Kanada“ für temporäre Residenten.

  3. Beauftragen Sie einen lokalen Immobilienanwalt: Lassen Sie einen Anwalt Ihr Angebot prüfen, bevor Sie es einreichen, um sicherzustellen, dass Sie nicht mit einer unerwarteten 25 %igen provinziellen Steuer für ausländische Käufer belegt werden.